そこは試験に出ないなぁ

今年初の行政協力の相談員業務に入りました。
例によって相続の相談が多かったのですが、そんな中、ベビーカーを押した女性がブースに入ってこられました。相談内容は、育児休業中に勤務先が倒産してしまったというものでした。
これは、実務でも経験したことないなぁ、とブース内のｐｃで調べてみると勤務先の倒産により給付は中断されるとありました。
会社からは離職票の発行があり、ハローワークでの手続きは終えたらしいのですが、担当者からその状態では求職活動や就職は難しいでしょう、と延長の手続きもしたとの事でした。
ハローワークの担当者も嘘は言ってないのですが、このままだとご主人の収入だけで生活していかなくてはなりません。そこで、ご主人とも話し合いのうえ、この方法であれば無理なく求職活動ができるという方法を決めたところでハローワークに行き、延長申請を撤回する事を説明しました。
社労士の資格を持っていてよかったなぁ、と思ったのと同時に、こうしたケースまでは試験には出なかったよなぁ、と思いました。

ゆく年くる年

ワタシにとっては激動の１年が終わります。
今朝もお掃除のアルバイトをして、夕方からは病院の勤務で年末年始関係なしに働きます。労働者の鑑というものですね。
ただ、この働き方も今年で終わり、来年には少々働き方を変える予定です。
今まで、自宅の一室を事務所としてやってきましたが、来年は母が亡くなって住む人がいなくなった実家を事務所とすることにします。借地なので、建物を取り壊して土地を返すという選択肢もあるのでしょうが、古くなったとは言え思い出多い実家を処分するには忍びないという気持ちが大きいですね。
で、今までのように朝の仕事後に移動すると午前中の動き方が少々キツくなるなぁ、と考えて、朝の仕事は辞めるか、継続するにしても土日祝日に限るようにします。

朝の仕事の賃金は月５万円程になり、当初は士業の活動費やワタシの食費に充てていました。そのうちに士業の収入でそれらを賄えるようになり、ここ2～3年はある程度貯まると証券会社口座に入れて運用する、という事になってました。なので、仕事を一つ減らしても生活には影響なしという事です。
希望的観測ですが、社労士業務で顧問契約を１つでも取れれば家計収支にも影響なしという事になります。

怪我の功名

　昨日の記事で未処理だった株式についての解決の糸口が見えたことを書きましたが、書いた後にその知り合いのところに行き、内容を説明してきました。数日中には問い合わせをした信託銀行の担当者から連絡が入ると思います。
　で、今朝何気なくネットニュースを見ていると、その会社の記事があり、読んでみると経営陣による公開買い付けを予定している、との事でした。
これならば、端株以外に全部の株式を売却できるのではないか？と考えました。信託銀行の担当者にも尋ねてみるつもりですが、可能性は高いのではないかと考えています。
　先送りしていた問題が、こうした展開で解決に向かうとは思いもしませんでした。

経験という財産

　母の相続手続きで、今年の9月末に確定した配当金の受け取りについて調べました。
最も配当金額の多い会社の株主名簿管理会人である某信託銀行に問い合わせたところ、母は配当金を銀行振り込みで受け取っていたので、その受取口座が無い場合にはその旨金融機関から通知が来るそうです。その通知を受け取った信託銀行は配当金の受け取り方法についてのお尋ねを母宛に郵送する、その郵送物の返信時に相続が発生した旨の書類を同封してもらえれば相続人の指定通りにお支払いする、との事でした。
　他にも配当金が受け取れる会社があったので「どの会社でも同じような手続きですよね？」と聞いてみると「他社の扱いについては存じません(ｿﾘｬｿｰﾀﾞ)」との事でしたので、２番目の会社の信託銀行に同じように問い合わせると同じ答えだったのですが、「お母様の名義で特別口座にも株式があります。こちらの相続手続きもご一緒にお願いします」と、意外なお答えがありました。それが何株あるかは教えられないとの事で、相続手続きの手始めとして残高証明発行依頼書の記載からすることになりました。
　前に書いた通り、３０年近く前に亡父から相続した後は何もしていなかったワケですが、その間に何かあったのかと調べてみると、父が亡くなった翌年に1:1.02の株式分割があったようです。実家を良く探せば、この分の配当金支払いの書類が来ていたカモ知れません。既に手続き済みの株式プラス2％の株式があったワケです。
　こういう事があるものだなぁ、と、3番目の会社に連絡して同じようなやり取りをしたところ、こちらも母名義の特別口座に株式がある事が判りました。こちらは持ち株に対して4％程でした。単元株未満なので買取請求も出来ます、との事でしたが名義変更をお願いすることにしました。

　と、これらの手続きを午前中やっていたのですが、ふと、昨年お手伝いした知り合いの相続手続きのことに思い当たりました。流れとしては以下の通りです。
①被相続人が取締役を務めていた法人名義の株式があった。
②法人自体は休止状態であり、自治体にもその旨の届出はしていた。
③取締役は被相続人1人であったので、清算人を立てて清算登記を行った。
④証券会社に対して株式の名義変更の手続きを依頼したところ、法人名義の株式であるので、法人に対してしか名義変更できない、と言われた。

この、④の部分で手続きは止まってしまったのですが、証券会社を経由することなく、株主名簿管理人の信託銀行に対して株式の買取請求を法人の清算人としての立場で請求すれば良いのだ、と気付きました。併せて、昨年と今年の配当金の請求も出来るというものです。
イロイロと経験はしてみるものですね。

結構忙しい

　６月は労働保険料申告と、社会保険の定時決定の時期です。顧問先が多かったり、従業員が３桁４桁になるような企業が顧問先になっているような先生はベラボウな作業量でしょうね。

コチラは、そういった意味では大した作業量ではなかったのですが、予想外の飛び込み依頼やら顧問先の従業員の入退職があったりで、忙しい６月でありました。
忙しくなった理由の大きな一つに社労夢のシステムダウンでした。
今までであれば電子申請で済んだ作業が、ハローワークや年金事務所に出向くことになりました。郵便局のレターパックも大活躍で、６月だけでレターパックの青を１０枚は使いました。
早く復旧してほしいものです。

責任持って、最後まで

行政書士業のハナシです。
最初の相談から半年以上掛かって、建設業の申請にこぎつけました。今回は「数年滞納している税金の納付」がネックでした。残高は税金の納付に十分な金額があるのですが、納付してしまうと残高が5百万円を大きく下回るのです。なので、その他の要件をクリアにして、残高証明と納税証明さえ揃えばという状況に持ち込むために時間がかかった次第です。

別件で、きょうだい相続の案件も遂に３年目を迎えて大きく進展しました。相続人は妻と姪になりますが、行方知れずの甥の存在が時間がかかった理由です。不在者財産管理者を選任してもらい、帰来時弁済型の遺産分割でハナシが進みそうです。

で、一見共通点の無いように見えるこの２つの案件ですが、実はそうでもなくで、依頼人の高齢女性の認知症傾向が出てきている点が共通してます。

行政協力の相談業務で、軽度の認知症傾向の方とは何人か対応したことはありますが、受け答えは出来るものの、こちら側で話す内容が理解できず（或いは不完全な理解のまま）同じ説明を二度三度行う事になります。６０代、７０代の人でも、「あ、（認知症傾向が）始まっているな」と感じる人がおり、あと１０年経ったらどうなるものか？他人事ながら心配にはなりますね。

相続手続きの方は、あと一息のトコロまで来ています。最後まで責任感を持っていきましょう。

社労士さん、どうぞ

雇用保険資格喪失手続きを行う事になり、電子申請する為に社労夢を立ち上げようとしましたが、エラーが出てしまいました。トップページを見るとサーバーの問題のようです。

復旧を待っている程ヒマでは無いので、窓口申請することにしました。２３区内のハローワーク２か所での手続きです。

最初のハローワークに行くと、数十人の申請者がおり、３０分程度の待ち時間の表示がありました、「うわぁ」と思いましたが、ふと、手書き表示で「社労士の方は〇番窓口へ」との記載がありました。社労士バッジも着けており、カバンの中には社労士会の会員証も用意してきたので、そのまま指定の窓口に行くとスグに手続きして頂けました。「社労士になって良かった～」と思いましたね。

次のハローワークに行くと、受付機に社労士用の受付番号が用意されており、あまり待たずに手続きして頂けました。「社労士になって良かった～（２回目）」と思いました。

社労夢がダウンしてイライラしていましたが、これでプラマイゼロと考えましょう。

新たな展開

5月に受任した相続案件で、戸籍収集も終盤になってます。被相続人の両親の結婚前の戸籍を請求していますが、出生から婚姻前にそれぞれ「家督相続」と「養子縁組」という要素がある事が解ってますので、それぞれの発生時期により出生時まで必要になる可能性があります。

トコロで、ワタシは法定相続人2人姉妹の妹さんの夫と古くから（高校時代です）のお付き合いなのですが、お姉さんの方とは受任した時が初対面でした。ありがちなハナシですが、妹側主導でハナシが進むのがどうもお気に召さないらしく、少々引っ掻き回されています。
相続対象の不動産については、更地にした上でこのエリアで戸建て分譲をするような業者に直接セールスする方法を考え、その前提でイロイロ提案していたのですが、解体費用や確定測量などで1千万円ほど要することに難色を示されていました。

そこまでは良くあるハナシなのですが、伝手を頼って仲介業者に声を掛けたトコロ、「解体費用がそんなに掛かるハズが無い！私が知り合いの解体業者から見積もりを取ってあげる！」というハナシから「買取業者に価格を出すように話を付けました」となり、「ついては司法書士を交えて打ち合わせをしましょう」という事になったようです。
このお姉さんにもワタシがやる事は説明済みなのですが、記憶には残っていなかったようです。

法定相続人の確定前に司法書士を交えてナニを打ち合わせする気だったんでしょうかね？
この仲介業者も相続案件くらい扱った経験はあるのでしょうが、どうも順序だてがチグハグしており、今日になって物件を見て、役所や法務局調査をするそうです。
資料はある程度こちらで揃えている事は伝えておきましたが、現地に行けば「高い」と言った解体費用の理由もわかるでしょう。残置物撤去だけで200万円以上見込んでますからね。

そんな折に、解体見積をお願いした会社のいつもの担当者が連絡が入りました。解体の件かな～と思っていたのが、「当社社長が、この物件現況有姿で買っても良いと言ってますが、お話を繋げて頂けますか？」と思ってもみない提案を受けました。
モチロン話はできますよ！という事で、金額と買付者をブランクにした買付証明書を担当者に送り、後日返送してもらうことになりました。

現況有姿販売だと、買取できる業者も限られるのでかなり有利だと思われます。この会社を紹介してくれた司法書士に聞くと、今までにも似たようなケースで古家付きで購入して転売したり自社利用したような事があったそうです。そう言えば打ち合わせでよく行くビルも社長さんの個人所有の建物でした。

お姉さんは不本意かもしれませんが、短期間でこの条件に金額面で仲介手数料額以上の差を付けた価格を引き出すのは難しいでしょうね。買主側はその価格に更に仲介手数料を必要としますからね。

ワタシも段々と図々しさがでて、「成約の場合、何かしらの報酬は請求しても良いですか？」と担当者に聞いてみると、仲介手数料を支払う感覚で考えているという回答でした。イヤイヤ、3％とは言いません。1％で結構ですし、紹介料というと業務と離れてしまうので、成約の場合には売買契約書を作成させて貰うことで話が付きました。付随して物件調査報告書も作成すれば、行政書士としては一応格好が付くというモノです。

忙しい時もある

　ここ数日は忙しく動いていましたが、申請すべき案件は申請し、相続案件は登記書類を司法書士に渡し、今日の午後からは新たな案件に集中することができました。
　
　解体の見積もり依頼と、以前在籍していた会社の同僚で土地家屋調査士に連絡を取り、明日現地調査の同行を依頼した人と連絡を取り、ここまでの動きを報告したところです。

　法定相続人のお二人は、相続であるとか不動産取引について全くと言って良いほど知識が無いようなので、知識不足から迷走状態になる事は防ぎたいものです。早めの迷走であれば修正可能であっても、売買契約直前とか契約後に迷走が始まると目も当てられません。

今日の報告で感じたのは、どうやら不動産相続については1/2ずつの共有になるような感じです。早い段階で、その場合の必要書類であるとか手続きについて説明する機会を持ちたいものです。

　

本領発揮

　このところ仕事は増えてきたものの、仕事の内容を詳しくは紹介できないのでブログの更新もサボり気味でありました。

しか～し。先日受任した相続案件は、かなり歯応えがあり、不動産業界にいたワタシにとっては打ってつけのモノでした。
内容は
1.被相続人は単身者で、法定相続人は姪に当たる姉妹。
2.相続財産は現金預貯金ホボ無し、クレジットカードの利用状況次第でマイナスになる可能性あり。
3.被相続人の親から相続した土地および家屋あり。但し築60年以上経過。

現地には来週行く予定で、その時に戸籍収集もある程度できると思っています。
被相続人の両親の出生から死亡までの戸籍も必要になりますから、調査の結果、姪達も知らなかった血のつながった伯叔父母やいとこが判明すると遺産分割協議の難易度がグッと上がるというものです。

今、考えているのは、建物取壊しと確定測量の実施後の土地売り出しです。この2点を行っておくと買主側からの指値要素がそれだけ少なくなりますから案件持ち込みから価格の算出が速いのです。

取壊しと確定測量はどこに頼もうかなぁ、とググっていたトコロ、昨年から顧問をしている建設会社は解体もやってないかしらん？と気が付き、検索してみたらやはり一般住宅解体も生業にしていました。
この物件方面に営業所もあるので、エリア外で断られる危険性は少ないと思います。

また、今書類が調った相続登記書類を来週司法書士に届ける折に、この方面で測量してくれる土地家屋調査士を紹介してもらえるのではないか、と期待しています。

売り方については物件所在地周辺で建売を行っている業者への持ち込みを先ずやってみて、成果が出ない場合には仲介業者へ持ち込もうと思っています。その際には紹介料として成約価格の1％程度の収益が見込めます。
グーグルマップで外観を見た感じだけですが、駅も近く、周囲に問題になるような施設もないので、更地にして確定測量も終えておけば、後は価格次第と考えました。

遺産分割協議については、姪姉妹のみが相続人であるという前提ですが、二人のうち一人の名義として、もう一人には代償金を支払う内容を提案しようと考えています。確定測量の当事者や売買の売主とすると二人より一人の方が作業が楽ですし、取壊し費用や測量費用は立替えておいて売却代金から回収とした方が税金の計算が楽というものです。
何より、売買契約後に何かしらの事態が生じた時に、買主側に迷惑を掛けるのは問題ですからね。

ワタシが関係したトラブルは2件あり、
・売買契約締結後に共有者の1人が亡くなった。（きょうだい5人で共有の相続物件でした）
・売買契約締結後に共有者の一人が遺産分割方法に異議を唱えはじめた。（結局、売買物件の共有者からは外す作業をして、6か月遅れで決済出来ました）
これ以降、共有物件や相続物件の扱いは慎重に行うようになりました。

今回の物件も、古家付き土地売買で境界明示方式で売れば費用の発生は無く、名義人もそのままにして買主さんに書類を渡すときに相続登記の書類を渡すこともできます。が、上記の理由からおススメはしません。

さてさて、予想外の相続人に存在は別にして、この絵図のようにコトが運びますか楽しみです。