忙しい時もある

　ここ数日は忙しく動いていましたが、申請すべき案件は申請し、相続案件は登記書類を司法書士に渡し、今日の午後からは新たな案件に集中することができました。
　
　解体の見積もり依頼と、以前在籍していた会社の同僚で土地家屋調査士に連絡を取り、明日現地調査の同行を依頼した人と連絡を取り、ここまでの動きを報告したところです。

　法定相続人のお二人は、相続であるとか不動産取引について全くと言って良いほど知識が無いようなので、知識不足から迷走状態になる事は防ぎたいものです。早めの迷走であれば修正可能であっても、売買契約直前とか契約後に迷走が始まると目も当てられません。

今日の報告で感じたのは、どうやら不動産相続については1/2ずつの共有になるような感じです。早い段階で、その場合の必要書類であるとか手続きについて説明する機会を持ちたいものです。

　

本領発揮

　このところ仕事は増えてきたものの、仕事の内容を詳しくは紹介できないのでブログの更新もサボり気味でありました。

しか～し。先日受任した相続案件は、かなり歯応えがあり、不動産業界にいたワタシにとっては打ってつけのモノでした。
内容は
1.被相続人は単身者で、法定相続人は姪に当たる姉妹。
2.相続財産は現金預貯金ホボ無し、クレジットカードの利用状況次第でマイナスになる可能性あり。
3.被相続人の親から相続した土地および家屋あり。但し築60年以上経過。

現地には来週行く予定で、その時に戸籍収集もある程度できると思っています。
被相続人の両親の出生から死亡までの戸籍も必要になりますから、調査の結果、姪達も知らなかった血のつながった伯叔父母やいとこが判明すると遺産分割協議の難易度がグッと上がるというものです。

今、考えているのは、建物取壊しと確定測量の実施後の土地売り出しです。この2点を行っておくと買主側からの指値要素がそれだけ少なくなりますから案件持ち込みから価格の算出が速いのです。

取壊しと確定測量はどこに頼もうかなぁ、とググっていたトコロ、昨年から顧問をしている建設会社は解体もやってないかしらん？と気が付き、検索してみたらやはり一般住宅解体も生業にしていました。
この物件方面に営業所もあるので、エリア外で断られる危険性は少ないと思います。

また、今書類が調った相続登記書類を来週司法書士に届ける折に、この方面で測量してくれる土地家屋調査士を紹介してもらえるのではないか、と期待しています。

売り方については物件所在地周辺で建売を行っている業者への持ち込みを先ずやってみて、成果が出ない場合には仲介業者へ持ち込もうと思っています。その際には紹介料として成約価格の1％程度の収益が見込めます。
グーグルマップで外観を見た感じだけですが、駅も近く、周囲に問題になるような施設もないので、更地にして確定測量も終えておけば、後は価格次第と考えました。

遺産分割協議については、姪姉妹のみが相続人であるという前提ですが、二人のうち一人の名義として、もう一人には代償金を支払う内容を提案しようと考えています。確定測量の当事者や売買の売主とすると二人より一人の方が作業が楽ですし、取壊し費用や測量費用は立替えておいて売却代金から回収とした方が税金の計算が楽というものです。
何より、売買契約後に何かしらの事態が生じた時に、買主側に迷惑を掛けるのは問題ですからね。

ワタシが関係したトラブルは2件あり、
・売買契約締結後に共有者の1人が亡くなった。（きょうだい5人で共有の相続物件でした）
・売買契約締結後に共有者の一人が遺産分割方法に異議を唱えはじめた。（結局、売買物件の共有者からは外す作業をして、6か月遅れで決済出来ました）
これ以降、共有物件や相続物件の扱いは慎重に行うようになりました。

今回の物件も、古家付き土地売買で境界明示方式で売れば費用の発生は無く、名義人もそのままにして買主さんに書類を渡すときに相続登記の書類を渡すこともできます。が、上記の理由からおススメはしません。

さてさて、予想外の相続人に存在は別にして、この絵図のようにコトが運びますか楽しみです。